ΣΥΝΟΙΚΙΑ Η' ΧΑΛΚΙΔΑ: Το καλύτερο που έχει να κάνει ο δήμος είναι ΝΑ ΜΗΝ ΚΑΝΕΙ ΤΙΠΟΤΑ!

* Του Λεωνίδα Ιωαννίδη, τοπογράφου μηχανικού

Η εμπλοκή μου στο Σχέδιο πόλης της Συνοικίας Η΄ (Έξω Παναγίτσα) άρχισε από το 1993, οπότε εγκρίθηκε το πρώτο Ρυμοτομικό Σχέδιο (δήμαρχος Στ. Μαργαρίτης), έως το 2018, όταν εγκρίθηκε η μελέτη τροποποίησης του αρχικού Σχεδίου (δημ. Χρ. Παγώνης).

Καταλαβαίνετε λοιπόν ότι γνωρίζω καλά το θέμα αφού, μετά από 33 χρόνια: «ήμουν νιός και γέρασα…». (Σημειώνω ότι το πρώτο αυτό σχέδιο, όπως έχει αποδειχθεί πια, ήταν απίστευτα προβληματικό, είχα δε προτείνει, όταν πρωτοπαρουσιάστηκε, ως πρόεδρος των Τοπογράφων, να πεταχτεί στον κάλαθο των αχρήστων. Δεν εισακούστηκα…)

Η ανάθεση της Πράξης Εφαρμογής του Σχεδίου της Συνοικίας Η΄(Π.Ε. θα τη λέω από ʼδω και πέρα) έγινε το 1995, επί δημάρχου Γιάννη Σπανού. Τότε, έγινε ένα κεφαλαιώδες σφάλμα, το οποίο, επί της ουσίας, ήταν –και παραμένει– η αιτία που η Συνοικία Η΄ ταλαιπωρείται αφάνταστα και θα συνεχίσει να ταλαιπωρείται για πολλά χρόνια ακόμη.

Τότε, λοιπόν, αντί η Π.Ε. να περιλάβει το σύνολο των οικοπέδων της Συνοικίας Η΄, όπως όριζε ρητά ο νόμος Τρίτση (ν.1337/83), ο δήμαρχος αποφάσισε η Π.Ε. να γίνει μόνο στα οικόπεδα όπου δεν υπήρχαν σοβαρά εμπόδια, κυρίως από ήδη κτισμένες, αυθαίρετες, οικοδομές. Έτσι τον είχε συμβουλεύσει ο μελετητής του Σχεδίου Πόλεως, Κωστής Γκάρτζος.

Ο Σπανός, ως άνθρωπος των πρακτικών λύσεων, στην προσπάθειά του να λύσει τουλάχιστον το πρόβλημα της τακτοποίησης του 60% των οικοπέδων της Συνοικίας, αποδέχθηκε την πρόταση και μπορώ να πω, πως το έλυσε εν μέρει. Ωστόσο έριξε σε έναν αφάνταστο κυκεώνα προβλημάτων το υπόλοιπο 40% (και όχι μόνο) – προβλημάτων που μέχρι σήμερα δεν έχουν λυθεί, και μάλλον δεν πρόκειται να λυθούν.      

Έτσι, με το σαθρής νομικής βάσης εφεύρημα Γκάρτζου, έγινε η Π.Ε. μόνο για το 60% των οικοπέδων, τα οποία όμως (κι αυτό είναι το τρελό) βρίσκονταν διάσπαρτα σε όλα τα οικοδομικά τετράγωνα της Συνοικίας Η΄! Έγινε ένα τεράστιο μωσαϊκό με τακτοποιημένα οικόπεδα, δίπλα σε ατακτοποίητα.

Τον είχα τότε συμβουλεύσει τον Δήμαρχο, αν, σώνει και καλά, ήθελε να κάνει κάτι τέτοιο, ας το έκανε σε ολόκληρες – ενιαίες γειτονιές της Συνοικίας Η΄ και –προς Θεού– όχι σε οικόπεδα ατάκτως ερριμένα. Δεν με άκουσε. Στάθηκε αδύνατον να τον κάνω να αντιληφθεί τι μέλλει γενέσθαι.    

Με την παραπάνω λανθασμένη τακτική, έγινε η Πράξη Εφαρμογής για το 60%, η οποία εγκρίθηκε στα τέλη του 1999 (δημ. Χαρ. Μανιάτης). Αμέσως μετά προκηρύχθηκε διαγωνισμός, προκειμένου να γίνει αφενός η μελέτη τροποποίησης του σχεδίου πόλεως (έπρεπε οπωσδήποτε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των ρυμοτομουμένων οικοδομών), αφετέρου να γίνει η Π.Ε., η τακτοποίηση δηλαδή του υπολοίπου 40% των οικοπέδων. 

Τον Μάιο του 2002 γίνεται η δημοσιοποίηση (ανάρτηση) της μελέτης τροποποίησης, για την υποβολή ενστάσεων από τους πολίτες. Υποβλήθηκαν 250 ενστάσεις.

Όταν είχαν ήδη εξεταστεί οι 200 εξ αυτών, φθάνουν οι δημοτικές εκλογές, τις οποίες κερδίζει ο Δημήτρης Αναγνωστάκης. Ο οποίος τότε, αποφασίζει να εξεταστούν όλες οι ενστάσεις από την αρχή! Πράγματι αυτό γίνεται, και στο τέλος του 2004 δημοσιοποιείται το νέο σχέδιο, χωρίς ρυμοτομήσεις.

Ωστόσο υποβάλλονται και τότε 150 ενστάσεις, αβάσιμες σχεδόν όλες, οι οποίες εξετάζονται μία-μία (!) σε πολλαπλά Δημοτικά Συμβούλια και απορρίπτονται όλες. Καταλαβαίνετε την καθυστέρηση από όλη αυτή την –πρωτοφανή– διαδικασία.

Με τα πολλά, την άνοιξη του 2006, το νέο σχέδιο πάει για έγκριση στον τότε Νομάρχη. Αλλά –τι τραγωδία!– το ΣτΕ εντωμεταξύ είχε ρητά αποφανθεί πως οι Νομάρχες δεν έχουν πλέον το δικαίωμα να εγκρίνουν σχέδια πόλεων και οι εγκρίσεις αυτές πρέπει να δίδονται μόνο από το Υπουργείο Χωροταξίας (ΥΠΕΧΩΔΕ).

Το 2009 (δημ. Θαν. Ζεμπίλης) το ΥΠΕΧΩΔΕ αποφαίνεται ότι από την τελευταία αποτύπωση/κτηματογράφηση της Συνοικίας Η΄ έχει περάσει πολύς καιρός (όντως) και άρα πρέπει να γίνει νέα κτηματογράφηση για να αποτυπωθεί η ισχύουσα κατάσταση.

Ο Δήμος προσπαθεί να ξεπεράσει αυτόν τον νέο σκόπελο, αλλά μάταια. Το Υπουργείο παραμένει ακλόνητο. Έτσι γίνεται νέα αποτύπωση όλης της έκτασης, η οποία παραδίδεται από τους μελετητές τον Οκτώβριο του 2010.  

Επί της νέας αυτής αποτύπωσης/κτηματογράφησης εκπονείται η νέα μελέτη για την τροποποίηση του Σχεδίου Πόλεως της Συνοικίας Η΄. Ακολουθεί νέα ανάρτηση του προτεινόμενου  ρυμοτομικού σχεδίου, υποβάλλονται ξανά ενστάσεις, εξετάζονται και απορρίπτονται οι περισσότερες και το 2013 το νέο σχέδιο στέλνεται στο ΥΠΕΧΩΔΕ για έγκριση.

Δεν έχει έννοια να σας εξιστορήσω τις απίστευτες καθυστερήσεις στο ΥΠΕΧΩΔΕ, εξαιτίας κυρίως προσφυγών/ενεργειών κάποιων συμπολιτών μας, επειδή θίγονταν οι ιδιοκτησίες τους.

Το 2018 φθάνει πλέον το αίσιον τέλος: το τροποποιημένο Σχέδιο, τον Αύγουστο του 2018 (δημ. Χρ. Παγώνης) επιτέλους εγκρίνεται, αφού έχει περάσει από 40 κύματα.

Εντωμεταξύ, για να μη χάνεται χρόνος, οι μελετητές είχαν προχωρήσει και ολοκληρώσει πολλές από τις εργασίες της Πράξης Εφαρμογής του νέου σχεδίου. Συγκεκριμένα, μέσα στο 2018, είχε  γίνει ο καθορισμός επί του εδάφους των αξόνων των δρόμων σε όλη την έκταση της Συνοικίας Η΄, καθώς και το μισό περίπου από τις υψομετρικές μελέτες των δρόμων. Μετά τελείωσαν τα χρήματα και η μελέτη σταμάτησε…

Ο Δήμος το 2022 (δημ. Ελ. Βάκα) προκήρυξε το υπόλοιπο τμήμα της μελέτης της Πράξης Εφαρμογής. Στον διαγωνισμό συμμετείχαν δύο μόνο (!;) μελετητικές εταιρείες. Όμως, μετά τη σχετική διαδικασία ελέγχου και τις ενστάσεις που υπέβαλλαν η μία εναντίον της άλλης, ο διαγωνισμός ακυρώθηκε, το 2023.  

Στις  25.9.2026, στην Ειδική Συνεδρίαση Λογοδοσίας του Δημοτικού Συμβουλίου, άκουσα ότι ο Δήμος είναι έτοιμος να προκηρύξει ξανά τη μελέτη της Πράξης Εφαρμογής.

Κατά τη συνεδρίαση, δεν ρωτήθηκε: α) ποιο είναι το ύψος του προϋπολογισμού (το κόστος) της μελέτης β) αν έχει εξασφαλιστεί η σχετική χρηματοδότηση και γ) αν έχει συνειδητοποιήσει ο Δήμος τις τρομερές επιπτώσεις, για τον ίδιο και τους κατοίκους της Συνοικίας, αυτής της Πράξης Εφαρμογής.

Όπως έχω ήδη αναφέρει, με την πάροδο των ετών, έχει συσσωρευθεί μια σειρά φοβερών προβλημάτων. Για τα προβλήματα αυτά, όσο κι αν αναρωτιέμαι πώς θα μπορούσαν να αντιμετωπιστούν, πραγματικά δεν μπορώ να σκεφτώ καμιά ρεαλιστική λύση. Οδηγούμαι, χωρίς να το θέλω, και με πλήρη επίγνωση όσων σας λέω, να πω σήμερα:

«Αφήστε τα πράγματα να κυλούν, ως έχουν! Μην κάνετε τίποτα, διότι, μετά, το κουβάρι θα μπλέξει πολύ περισσότερο. Ξεχάστε την Πράξη Εφαρμογής της Συνοικίας Η΄! Όσοι έχουν κτίσει, έχουν ήδη τακτοποιήσει τα σπίτια τους και, εν πολλοίς, έχουν ησυχάσει. Όποιος μπορεί δε, ας προχωρήσει σε μια μεμονωμένη πράξη εφαρμογής, προκειμένου να κτίσει ή να πουλήσει το οικόπεδό του. 

Αν προχωρήσει η συνολική Πράξη στο 40% των οικοπέδων, σχεδόν όλοι θα κληθούν να πληρώσουν τεράστιες εισφορές σε χρήμα, ο δε Δήμος τεράστιες αποζημιώσεις για ρυμοτομούμενα οικόπεδα.

Εξηγούμαι:

1. Με την τροποποίηση του Σχεδίου του 2018, πολλά από τα τακτοποιημένα οικόπεδα, βάσει της Πράξης Εφαρμογής του 1999, τώρα ρυμοτομούνται. Αυτό σημαίνει, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ότι τα ρυμοτομούμενα τμήματα αυτών των οικοπέδων, πρέπει να τα αποζημιώσει εξ ολοκλήρου ο Δήμος.

Αν δεν το κάνει, δεν μπορούν να απελευθερωθούν οι προβλεπόμενοι δρόμοι, πλατείες κλπ. μπροστά από τα οικόπεδα αυτά. Πού θα βρει ο Δήμος τα εκατομμύρια που απαιτούνται για να εφαρμοστεί το Σχέδιο; Λάβετε δε υπόψη ότι, επειδή ο Δήμος, διαχρονικά, δεν φρόντισε να μαζέψει, εντός πενταετίας, την πλειοψηφία των εισφορών σε χρήμα από τη Π.Ε. του ʼ99, οι εισφορές αυτές έχουν ήδη παραγραφεί (βλέπε άρθρο μου στη εφ. «Γνώμη» της 30.5.2025 και στην ιστοσελίδα της, την 24.6.2025).

Οι  δε ιδιοκτήτες των παραπάνω οικοπέδων που ρυμοτομούνται από το νέο σχέδιο, μπορούν να κάνουν αγωγή στον Δήμο και να ζητήσουν τις αποζημιώσεις που θα προβλέπονται από την Π.Ε. του 40%. Απελπισία!

2. Από τότε που έμεινε εκτός Π.Ε. το 40% των οικοπέδων (των πιο προβληματικών, όπως έχω προαναφέρει) εκατοντάδες ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει, όπως είχαν το δικαίωμα, σε μεμονωμένες πράξεις εφαρμογής. Δηλαδή κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορούσε να ζητήσει, μεμονωμένα, την τακτοποίηση του δικού του οικοπέδου, αναθέτοντας τη διαδικασία σε ιδιώτη μηχανικό.

Είναι επόμενο ότι ο ιδιοκτήτης, δια του μηχανικού του, κοίταζε να τακτοποιήσει με τον πιο συμφέροντα τρόπο το οικόπεδό του. Επειδή δε, στα στενά όρια ενός οικοδομικού τετραγώνου, όπου γίνεται κατά κανόνα μια μεμονωμένη Π.Ε., δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί η εισφορά σε γη που προβλέπει ο νόμος Τρίτση, η εισφορά αυτή μετατρεπόταν σε εισφορά σε χρήμα, που επιβάρυνε πολλούς ιδιοκτήτες στο οικ. τετράγωνο.

Έτσι: αφενός θα προκύψει τεράστιο έλλειμα γης – γης όπου θα έπρεπε να τακτοποιηθούν όσα οικόπεδα εξαφανίζονται λόγω ρυμοτομίας (π.χ. βρίσκονται επάνω σε πλατείες, δρόμους κλπ.) και το οποίο θα κληθεί να αποζημιώσει ο Δήμος, αφετέρου, όσοι δεν γίνεται να διαθέσουν γη (όπως στην περίπτωση των μεμονωμένων πράξεων ή επειδή π.χ. έχουν κτίσει σπίτι σε όλο το οικόπεδό τους και δεν περισσεύει τίποτα), με τη νέα Πράξη θα κληθούν να πληρώσουν υπέρογκα ποσά εισφοράς σε χρήμα. Ξανά απελπισία!

3. Συνεχίζοντας με το πρόβλημα των μεμονωμένων Πράξεων θα πω ότι, το γραφείο που θα αναλάβει την Π.Ε. θα πρέπει μία-μια να τις μεταφέρει στη μελέτη του. Αν υπολογίσετε δε ότι μεγάλο μέρος από αυτές τις πράξεις θα είναι λανθασμένες ή ελλιπείς, αφού έχουν εκπονηθεί από τεχνικούς που, με την ανοχή της αρμόδιας Υπηρεσίας του Δήμου, δεν είχαν δικαίωμα εκ του νόμου να συντάσσουν τέτοιες μελέτες, καταλαβαίνετε το τιτάνιο έργο που θα πρέπει να φέρει σε πέρας ο μελετητής.

Ο οποίος, το πιο πιθανό είναι, αν δεν τρελαθεί, να τις μεταφέρει όπως-όπως στη νέα Πράξη ή να ζητήσει πρόσθετα πολύ μεγάλη αμοιβή και πολύ μεγάλη προθεσμία βεβαίως. Είναι επίσης επόμενο, ότι με την δημοσιοποίηση/ανάρτηση της Πράξης θα υποβληθεί πληθώρα σοβαρών ενστάσεων, προσφυγών στο ΣτΕ κλπ. οι οποίες θα καθυστερήσουν για χρόνια την έγκρισή της.  Έχουν υπολογίσει αυτήν την παράμετρο, όσοι συντάσσουν την προκήρυξη της νέας Πράξης Εφαρμογής;

Γεγονός είναι ότι: η επικείμενη Π.Ε. θα επιφέρει απείρως μεγαλύτερα προβλήματα, από όσα επιδιώκει να επιλύσει∙ και στον Δήμο, αλλά –κυρίως– στους κατοίκους. Η Δήμαρχος δεν είναι μηχανικός για να μπορέσει να σκεφτεί τα παραπάνω. Οι σύμβουλοί της όμως έπρεπε να την έχουν προστατεύσει.

Καταλήγω: Το καλύτερο που έχει να κάνει ο Δήμος για τη Συνοικία Η΄ είναι ΝΑ ΜΗΝ ΚΑΝΕΙ ΑΠΟΛΥΤΩΣ ΤΙΠΟΤΑ!